Mise en concordance : régulariser une construction non conforme au titre foncier

Vous vendez votre maison, et le notaire bloque la transaction : « le bien ne correspond pas au titre foncier ». Ou la banque refuse votre dossier de crédit hypothécaire pour la même raison. C'est l'un des problèmes fonciers les plus fréquents au Maroc — et il porte un nom : le défaut de concordance. Voici comment le régulariser.

La mise en concordance, c'est quoi ?

Le titre foncier décrit juridiquement votre propriété : superficie, limites, consistance (nature des constructions). Or, avec le temps, la réalité du terrain évolue : on construit, on agrandit, on surélève… Quand la situation réelle du bien ne correspond plus à ce que décrit le titre, on parle de défaut de concordance.

La mise en concordance est la procédure qui met à jour le titre foncier pour qu'il reflète fidèlement l'état actuel de la propriété. Elle s'appuie sur un dossier technique établi par un Ingénieur Géomètre Topographe (IGT) agréé, déposé auprès du Cadastre (ANCFCC).

Les cas les plus fréquents

• Construction nouvelle sur un terrain titré nu : le titre indique « terrain », la réalité est une villa ;
• Extension ou surélévation : ajout d'un étage, agrandissement non reporté au titre ;
• Modification de la consistance : transformation d'un garage en local commercial, division d'un niveau en appartements ;
• Démolition partielle ou totale non actualisée ;
• Écart de superficie constaté entre le terrain réel et le titre.

Pourquoi c'est bloquant (et pourquoi ne pas attendre)

Tant que le titre ne reflète pas la réalité :

• La vente est compromise — le notaire exige un titre à jour pour sécuriser l'acquéreur ;
• Le crédit hypothécaire est refusé ou retardé — la banque ne prête que sur un bien correctement décrit ;
• La succession se complique — les héritiers reçoivent un bien dont la description est inexacte ;
• La valeur du bien est sous-estimée — une villa décrite comme « terrain nu » au titre vaut, sur le papier, le prix du terrain.

Le bon réflexe : régulariser avant d'avoir un projet de vente ou de crédit. La procédure menée sans urgence coûte moins cher en stress — et vous met en position de force le jour où une opportunité se présente.

La procédure étape par étape

1. Diagnostic par l'IGT

Comparaison entre le titre foncier, la mappe cadastrale et l'état réel du bien. L'IGT identifie précisément les écarts et le type de régularisation nécessaire.

2. Vérification de la situation urbanistique

Si les travaux ont été réalisés sans autorisation, une régularisation administrative auprès de la commune peut être requise en parallèle (permis de régularisation). L'IGT vous oriente selon votre cas.

3. Levé topographique de l'existant

Mesure précise des constructions et des limites : emprise au sol, niveaux, superficies couvertes.

4. Établissement du dossier technique de mise en concordance

Plans conformes aux normes du Cadastre, faisant apparaître l'état actuel du bien.

5. Dépôt au Cadastre et vérification

Le service du Cadastre contrôle le dossier, au besoin par une vérification sur place.

6. Mise à jour du titre foncier

La Conservation Foncière inscrit la nouvelle consistance sur le titre. Votre propriété est désormais juridiquement conforme à la réalité.

Délais et coûts

Comme pour toute procédure foncière, les délais dépendent du Cadastre local et de la complexité du dossier — comptez de quelques semaines à quelques mois. Les coûts comprennent les honoraires de l'IGT (fonction de la taille et de la complexité du bien) et les droits de la Conservation Foncière. Si une régularisation urbanistique est nécessaire, des frais communaux s'y ajoutent.

Un diagnostic préalable permet de chiffrer précisément l'opération avant de s'engager — nous le proposons gratuitement.

Questions fréquentes

J'ai construit sans permis il y a des années. Puis-je quand même régulariser ?

Dans de nombreux cas, oui — via une régularisation urbanistique auprès de la commune, suivie de la mise en concordance au Cadastre. Chaque situation doit être étudiée individuellement.

La mise en concordance change-t-elle la superficie de mon titre ?

Elle met à jour la consistance (constructions) et corrige le cas échéant les écarts constatés. Toute modification s'appuie sur le levé contradictoire de l'IGT et la validation du Cadastre.

Combien de temps mes héritiers auraient-ils pour régulariser ?

Il n'y a pas de délai légal imposé, mais une succession sur un bien non conforme est plus longue et plus coûteuse. Régulariser de votre vivant est un cadeau que vous leur faites.

Qui peut établir le dossier technique ?

Uniquement un Ingénieur Géomètre Topographe agréé, inscrit à l'Ordre National des Ingénieurs Géomètres Topographes (ONIGT).